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而 社会住房 在美国是一个新名词.S. 政策环境, 现有的经济适用房模式，如公共住房和有限产权合作社，纳入了社会住房的三个主要目标:使住房免受市场力量的影响, 促进社会平等, 和 enabling residents to exercise democratic control over their housing. 真正达到这个理想的标准, 这些类型的住房需要大量增加资金，并对“符合公共利益的住房”进行更广泛的政治重新定位.” Nonetheless, a new statewide commitment to 社会住房, as called for by the Upstate-Downstate住房联盟就不必从头开始了.

在我们系列文章的第二部分, we explore existing housing models in New York City in relation to 社会住房, 使用三个不同的维度对它们进行排名:

	Decommodification measures a housing model’s vulnerability to real estate market pressures. 一个高度分解的住房模型更有可能满足永久可负担的社会住房目标.
	社会平等 阐述了一个住房模型对其居民之间以及居民与非居民之间平等地位的促进, 包括种族和经济融合.
	居民控制 探讨一个住房模式的居民对决策和治理的有意义的影响水平.

 _{社会住房矩阵沿着三个尺度对纽约市的主要住房类型进行了排名:拆除, 社会公平, 和居民控制. Housing types in the upper right corner of the matrix with larger markers exhibit the most 社会住房 qualities; those found in the bottom left corner with small markers exhibit the least.}

业主自住的房屋

Decommodification: 低

社会平等: 低         

居民控制: 高

有 approximately 1M owner occupied homes in New York City, 占整个房屋存量的约30个. 业主(包括独户), 公寓, 和 coop) have the greatest level of control over what their living space looks like, 他们在那里住多久, 以及他们用他们的财产做什么. 的y also have the right to sell the property for whatever the market will bear, scoring low on decommodification 和 high on resident control.

业主-居住者通常每天使用他们的房子，因此不只是对最大化他们的投资回报感兴趣. 因此，业主自住住宅的商品化程度低于市场租赁或投资物业. 与此同时，与直接拥有自己房屋的业主相比，抵押房屋业主往往对自己的住房没有那么大的控制权. 业主持续需要服务他们的抵押贷款，增加了市场的能力，以否决他们的偏好使用他们的住房.

自住住房在社会平等方面得分较低，因为许多政策帮助发展了美国的自有住房市场.S. 都与 种族 排除 和 种族隔离. 进一步, it is the form of housing that is imbued with the highest status, 与其他保留区类型相比.

社区土地信托

Decommodification: 高            

社会平等: 高

居民控制: 高

社区土地信托基金(CLTs)是非营利性的, democratically governed organizations that steward l和 to meet community needs. CLTs strive to promote community control 和 ensure permanent affordability. 纽约市有两个clt，一个在 库珀广场 ,另一个在 东哈莱姆, both developed using city-owned property 和 sustained with long term rental assistance, 还有一打新生的clt 在形成 穿过五个区.

社区土地信托(CLTs)在分解改造方面得分很高，因为它们旨在最大限度地减少市场对土地成本的压力. clt将财产所有权从土地所有权中分离出来，并将土地所有权分配给非营利组织, which steward their affordability 和 l和 use over the long term. Residents can then democratically control the housing itself, 无论是单独或集体作为鸡舍业主. CLT boards incorporate non-residents in their governance structure, 略高于有限股权合作模式的社会公平程度, 像米切尔喇嘛. 真正为低收入居民提供服务, 对于租金或维护费无法支付的部分运营费用，clt需要长期的政府资金承诺.

公共住房

Decommodification: 高            

社会平等: 低

居民控制: 中间

的 纽约市房屋管理局(NYCHA) is the largest public housing authority in the United States, 住房约400,000人在170,000套公寓. 每15个纽约人中就有一个住在公共住房中, 由联邦政府和居民租金提供资金和运营援助.

公共住房是美国最便宜的住房之一.S. 住房制度，因为所有租户都被收取调整后收入的30%作为租金. 它还属于政府住房当局，其使命是永远提供价格低廉的住房. 这为防止商品化提供了缓冲, as long as the authorities maintain their stewardship role. 不幸的是, 各级政府的资金不足已使当局面临市场压力，并导致许多政府取消了公共住房或转向高收入居民. NYCHA has mostly resisted this path, but now faces a $40 billion capital 待办事项列表.

公共住房在社会平等方面的地位很低，因为它绝大多数是有色人种的低收入租户，在社会上被污名化，在政治上被边缘化. 公共住房的居民受到强有力的联邦条款的保护，包括居民组织和其他权利. 然而, 一系列旨在对租户实施控制的惩罚性政策削弱了该模型的居民控制排名, 从引文"挥之不去的"到永久排斥于 公共住房的理由.

Mitchell-Lama合作社

Decommodification: 高            

社会平等: 中间

居民控制: 高

1955年至1974年活跃, 米切尔-拉马计划的创立是为了鼓励纽约州中等收入居民发展合作社和租房, 以低于市场价的抵押贷款和免税来激励开发商，以换取对利润和收入目标的限制. 在纽约州80多个开发项目中，大约有61,000个米切尔-拉马合作单位. Ten developments with 6,000 units have opted-out of the program since the 1990s.

Mitchell Lama有限股权合作社的居民享有其他多户业主-住户的大部分权利, including control over their length of tenure 和 building governance. 董事会由居民选举产生, who then hire the management companies that run their properties. 然而, 居民不能在公开市场上出售他们的单位, 限制了模型的投机潜力. 因此，它在分解方面得分很高. 的 Mitchell-Lama program only guarantees temporary affordability, 这使得该模式比公共住房或社区土地信托更容易被私有化. 然而, 业主自住Mitchell Lama合作社不太可能选择不满足其负担能力要求，而不是开发商自有的Mitchell-Lama租金.

HDFC合作

Decommodification: 媒介    

社会平等: 高

居民控制: 高

住房开发金融公司(HDFC)合作社是一种负担得起的合作模式. 从20世纪60年代末到90年代, tenants 和 organizations like the Urban Homesteading Assistance Board (UHAB) 转换 许多税收止赎, 城市所有的房产变成HDFC的合作社, which enjoy reduced property taxes in exchange for resale restrictions.

Like Mitchell-Lama cooperatives, they score high on resident control. HDFC鸡舍在分解改造方面的得分低于米切尔-喇嘛鸡舍，因为HDFC业主可以在公开市场上出售他们的公寓, 而是对收入有限的买家. 这为投机创造了更多的可能性, as some apartments are sold at high prices to people with low incomes, 但充足的资产. 此外，HDFC的负担能力合同是暂时的.

同时, 因为他们历史上通过租户组织出现在不投资的社区, 一些HDFC鸡舍的低收入居民仍比米切尔-拉马鸡舍多, extending the status 和 advantages of owner-occupancy to a broader portion of society. 该模型在社会平等方面得分很高.

基于项目的部分8

Decommodification: 中间       

社会平等: 低

居民控制: 中间

1974年至1989年活跃, the federal 基于项目的部分8 program provides rental assistance to developers, 填补30%的租户每月收入和公式确定的公平市场租金之间的差距. 大多数以项目为基础的第8区建筑的开发也获得了联邦抵押贷款. 大约有 45,000 基于项目的Section 8公寓. 自上世纪90年代以来，约有9000人选择退出.

像公共住房, 第8条租金按收入计算，最低收入的租户也能负担得起. 绝大多数租户都是低收入的有色人种, 和 are often socially stigmatized 和 politically marginalized.

Project-based Section 8 rentals score lower than public housing on decommodification, because 他们暂时负担得起 under a federal agreement with a private owner. Both for-profit 和 nonprofit entities own 基于项目的部分8 housing, 在合同到期时, ownership type has an impact on whether or not the property opts out of affordability. 因此，基于非营利性项目的第8部分租赁在分解方面的得分略高于市场上的同类租赁.

在居民控制方面，以项目为基础的第8区的租金得分高于无补贴租金, because the model incorporates a high level of resident rights, 包括组织的权利, 免受房东报复的保护, 及选择退出/物业出售通知规定.

Mitchell-Lama租赁

Decommodification: 中间       

社会平等: 高

居民控制: 中间

1955年至1974年活跃, 米切尔-拉马计划的创立是为了鼓励纽约州中等收入居民发展合作社和租房, 以低于市场价的抵押贷款和免税来激励开发商，以换取对利润和收入目标的限制. 大约有 32,000 纽约州的米切尔-拉马出租公寓. Over 33,000 units have opted-out of the program since the 1990s.

Today, Mitchell-Lama rentals are supported by a variety of subsidies. Some residents pay income-based rents; others pay regulated rents based on the cost of operating the housing, 再加上抵押贷款和对业主的有限利润. 因此，租户有一个 更大的收入范围 而不是其他形式的补贴住房, 和 Mitchell-Lama rentals are generally not strongly stigmatized, making this one of the more socially egalitarian forms of housing in the United States.

米切尔-拉玛租赁在拆迁方面得分居中，因为像其他形式的私人补贴住房一样, 他们暂时负担得起. 同时, Mitchell-Lama rentals have some of the strongest tenant associations in New York City, perhaps because of strongly defined resident rights under the program, including tenants’ recognized role in reviewing owners’ rent increase applications. 的se organizations often successfully exercise control over their property, 比如大西洋广场大厦(Atlantic Plaza Towers)的租户，他们最近成功地挫败了房东的计划 install invasive facial recognition technology in their development.

低收入住房税收抵免租赁

Decommodification: 中间       

社会平等: 中间

居民控制: 中间

创建于1986年, 联邦低收入住房税收抵免(LIHTC)是一种有时间限制的税收激励，其功能类似于资本补贴，通过促进私人投资于经济适用房. 在LIHTC的交易中, 开发商可以从市政府或州政府获得特定经济适用房项目的税收抵免，然后将这些抵免转移给投资者. Developers use the proceeds to build/rehabilitate the housing, 而投资者则减少了他们的纳税义务. 的 2017 tax overhaul, which dramatically lowered the corporate tax rate, 削弱LIHTC价值. 有 超过100000公寓 由纽约LIHTC公司支持, but t在这里 is overlap between LIHTC 和 Mitchell-Lama rental, 基于项目的部分8, 和租金管制的房屋.

利用联邦低收入住房税收抵免(LIHTC)开发的租赁建筑是布隆伯格和白思豪经济适用房计划的核心, 因为LIHTC是最大的联邦项目，用于新的经济适用房的生产和保护. 像其他形式的私人补贴住房项目一样，LIHTC提供暂时的可承受性. This results in privatization pressure at contract expiration, 随着越来越多的LIHTC地产在纽约上市，这个问题在未来几年将变得更加严重 开始到期. 与基于项目的第8部分一样, 营利性和非营利性的所有权关系到房产是否能负担得起. 国家HUD研究 所示 非营利性开发商比营利性开发商更有可能续签LIHTC合同.

LIHTC出租公司在居民控制方面得分居中. LIHTC tenants generally have similar rights to other subsidized renters, 但是他们通常不太了解它们(作为租户类组织得也不太好)，因为程序对租户通知的要求较少.

租金管制租金

Decommodification: 中间

社会平等: 中间

居民控制: 中间

租金管制法是为了纠正房东和租客之间的权力不平衡. 有 nearly a million rent regulated apartments in New York City, 占租赁房屋存量的45%. 更多低收入家庭(365,000) live in rent regulated apartments than in any other type of housing. 受管制的租金在分解改造方面的得分高于其他没有补贴的私人租金，因为受管制的租金上涨降低了它们的投机潜力. 根据2019年《王者炸金花ios版本下载》(Housing Stability 和 Tenant Protection Act)加强的租金法律应能进一步稳定租金调控的房产价值. 取消空缺奖金, 个别公寓改善的上限, 优惠的租金改革意味着房东不能再预期他们的租金大幅增长，超过每年租金指导委员会的调整, 和 then take on mortgage debt based on those projections.

而租金管制并不是住房补贴, rent regulated renters have the greatest protections among private market tenants, creating an opportunity for a medium level of resident control. 限制租金上涨让租户有能力组织起来，而不用担心房东报复.

市场租金

Decommodification: 低             

社会平等: 中间

居民控制: 低

有 937,000 market rental apartments accounting for 43 percent of the rental housing stock. 市价的多户型租赁大楼一般由寻求最大化投资回报的房东拥有, 因此，它们主要是由市场因素决定的. Owners have relatively few restrictions on property disposition. 的 model scores lower than owner-occupied homes on decommodification.

虽然不受监管的租房者在州法律下拥有一些权利，但他们对自己的住房仍然有非常有限的控制权——《王者炸金花App》(Housing Stability 和 Tenant Protection Act of 2019)扩大了这些权利. 居民通常没有权利续签租约或免受惩罚性租金上涨的保护, 严重限制了他们的组织能力. 按月租赁或其他非租赁方式居住的居民的权利更少.

投资房地产

Decommodification: 低             

社会平等: 低

居民控制: 低

Investor ownership is a growing trend in New York City, impacting both the 豪华房地产市场，以及 低价启动房屋. 该研究由社区组织Chhaya进行 皇后区一到四套家庭住宅的无主比例在过去十年里翻了一番.

非业主独栋住宅和共管公寓的投机价值高于业主自住住宅, 因为对最大投资回报的隐含承诺和对财产处置的限制. Lending practices for these properties assume a higher level of risk, 使他们更倾向于投机行为 翻转 和 过度杠杆借贷.  如果投资物业被提供出租, 租户通常没有权利续签租约或免受惩罚性租金上涨的保护, 严重限制了他们的组织能力.

无家可归者收容所

Decommodification: 低             

社会平等: 低

居民控制: 低

有 78604无家可归的人 包括那些居住在纽约的人 市政 和私人住所, 酒店和集群站点，睡在街上. 现任政府已经 扩大保护能力 解决城市中无家可归者迅速增加的问题. 倡导者呼吁永久住房解决方案， 最近赢得 a required 15 percent set aside in new subsidized developments.

公共和私人庇护所在居民控制量表上得分最低，因为居民受到高度的监视，对他们的逗留时间和居住地点的控制最低. 居住在庇护所系统内的人在条件或组织能力方面的求助途径很少, 和 are also among the most stigmatized people in all of society.

私人庇护所在分解方面得分较低，因为它们也可能被转换为其他用途, 如果这样做有盈利的潜力.

纽约州住房倡导者呼吁扩大该州的社会住房部门, 包括增加对公共住房和支持性住房的资助，以及新的买房机会(TOPA)法, 这将允许租户在他们的建筑被出售或丧失抵押品赎回权的情况下购买他们的建筑(请关注这篇博客对TOPA的分析). 这些即时的政策解决方案是将住房重新定义为重要公共产品的长期战略的一部分. Our analysis shows that New York State has a vast framework for a robust 社会住房 sector; what is required are the resources 和 political will to realize this vision.

你错过了我们系列的第一部分吗? 阅读更多关于美国社会住房的信息.S. 在这里. 

作者感谢Ryan Acuff, 天蓝色Hornbach, 凯伦Narefsky, 塔拉Raghuveer, 以及为我们发表这篇文章的Cea Weaver.