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民主党总统初选中剩下的两位候选人， 乔•拜登(Joe Biden) 和 伯尼•桑德斯, have both put forth comprehensive housing proposals that would reshape the national housing policy l和scape 和 bring billions of dollars in benefits to New York City.

这在过去的初选中从未发生过, 但这一次，整个候选人领域对住房问题给予了前所未有的关注. 许多参加竞选又退出的候选人也提出了强有力的建议 科里布克, 朱利安卡斯特罗, 卡玛拉哈里斯, 伊丽莎白·沃伦 提前设定步调. 最终，十场竞选活动提供了足够的细节，至少部分估计了它们对纽约市的美元影响.

的se plans signal an emerging consensus in the Democratic Party that housing 和 homelessness should be top priority issues, that the federal government should be ready to commit to new spending programs running into the hundreds of billions of dollars. Campaign proposals generally provide only a rough guide to the policies that presidents eventually succeed in enacting, 但它们确实提供了洞察党的重点和对关键问题的理解.

民主党在住房问题上的这一明显的新共识对纽约市有着巨大的影响. 两位候选人的计划每年为新建住房提供高达120亿美元的联邦补贴, 租金援助, 投资公共住房, 还有这里的无家可归项目, 以及对租户和抵押贷款者的新保护, 以及阻止排他性土地使用规则的措施, 注销, 以及其他形式的种族排斥. 这些资金不仅有助于解决该市根深蒂固的住房需求, 但也会提供重大的经济刺激, 尤其是对城市的贫困社区.

如今，联邦住房和城市发展部(HUD)的支出为42美元.60亿直接补贴建设和运营经济适用房. 的, 其中53%用于支付第8节的代金券，以帮助租户家庭支付房租, 17%用于公共住房, 30%的资金用于私人拥有的补贴开发项目. 此外，HUD和其他机构的花费是5美元.每年80亿用于各种无家可归项目, 美国国税局(Internal Revenue Service)每年为低收入者提供高达90亿美元的住房税抵免, 国家住房信托基金去年从房利美和房地美获得了2.48亿美元.

新生产及保存 

拜登和桑德斯都将扩大经济适用房的生产和保护利用 房地产信托基金 (开支), a welcome focus on the first new federal housing program in over 40 years to explicitly serve what the federal government calls extremely low income renters that was first funded when Julian Castro was HUD Secretary under President Obama. 在纽约市，对于一个三口之家来说，这相当于每年大约2.9万美元. 

其他住房建设补助, 包括低收入住房税抵免(LIHTC)(拜登也提议扩大该项目), 主要惠及收入高得多的人. 拜登的经济适用房承诺包括100亿美元用于节能改造, 与气候变化政策的重要交叉.

HTF is a block grant program: 的 federal government distributes funds to the 州 using a formula 和 state governments make the funds competitively available. In 2019, 国会拨款2.48亿美元给信托基金, 然后把1900万美元转给了纽约州. 纽约市可能得到了全州福利的一半. 这就是拜登提出的资助承诺, 虽然比桑德斯的小很多, 还是会大幅提高现状.

下面的图表说明了每个候选人计划下预计的HTF承付额, 以及由此增加的纽约州的份额.

在纽约，州长和市长都因未能达成目标而受到批评 需要 对于经济适用房. 联邦政府对极低收入租房者的重大承诺将有助于实现这一目标, 尤其是与其他提案搭配时, like rental subsidy assistance proposed by both Biden 和 S和ers or the $50 billion grant program for community l和 trust development proposed by S和ers.

租金援助

拜登和桑德斯都提议扩大 联邦第8部分代金券计划. 下一节8, the federal government provides direct assistance to low-income tenant families to pay for part of their rent in private apartments. 目前，只有四分之一的有收入资格的家庭获得代金券, 但两位候选人都将增加资助，以便每个符合条件的家庭都能得到服务. 许多退出的候选人也提议扩大第8条, 有时程度会小一些.

Biden would add another kind of 租金援助 in the form of an income tax credit for families with somewhat higher incomes who nevertheless pay unaffordable rents – 和 idea first put forward by 卡玛拉哈里斯 和 also embraced by some of the other former c和idates. 第8节的收入限额是48美元,在纽约，一个三口之家的收入是1万美元, 而拜登的税收抵免将适用于最多77美元的家庭,000. Both programs would pay for the portion of tenants’ rent remaining after the family contributes 30 percent of its income.

因为纽约市有700多家,000户无补贴住房家庭支付超过收入30%的租金, 这些计划中的任何一项都将使中国受益匪浅. 已经有104个了,这些家庭中有1万户在排队等待该市现有的第8部分优惠券.  

然而，香港非常紧张的房地产市场可能会给这种方法带来问题. 已经, many families that receive Section 8 vouchers are unable to find an apartment that meets the program’s conditions where the l和lord will accept them. Exp和ed 租金援助 programs would work best when combined with exp和ed affordable housing production programs – something both c和idates already propose.  

桑德斯的计划将提供每月680美元的租金援助，另外还有488美元,纽约市有000个家庭, 每年总共40亿美元. 拜登的计划也是如此, 另外，通过172的税收抵免增加较小的福利,000个收入较高的家庭, 总计4美元.60亿年. (我们基于人口普查局的王者炸金花App分析进行了这些估计 纽约市住房和空置情况调查.)

公共住房

One important difference between the Biden 和 S和ers proposals is that only S和ers includes significant new funding for the capital 需要s – long-delayed major repairs – of the country’s existing stock of public housing. 

全国的公共住房收入约为7美元.每年40亿联邦资金，这是一个不足的数目，导致了环境的恶化. 该国许多公共住房开发项目的物质条件很差, 再加上居民的贫困, 也许可以解释为什么如此多的政客不愿意接受公共住房, 但该项目急需资金. 

今天，纽约市房屋管理局估计 资本需要400亿美元 在接下来的5年里，根据对其物业状况的实际调查. 的 对全国总需求的最佳估计是700亿美元, but that is based on extrapolations from surveys of a sample of housing authorities in 2010 和 it appears to include only $20 billion for NYCHA. 尼迪亚委拉斯凯兹, 布鲁克林部分地区的国会代表, 曼哈顿下城, 皇后区还提出立法，将拨款700亿美元用于公共住房的基本修缮.

此外，提议为公共住房提供700亿美元的资本资金, 桑德斯还加入了奥卡西奥-科尔特斯的行列，介绍了 公共住房绿色新政法案该计划将在10年内投资119 - 1720亿美元用于公共住房的绿色改造.

这些不是年度拨款，而是资本总额, 哪些会在几年的时间内被挪用. 上面给出的年度总数假设桑德斯提议下的资金将分散在十年内, 而且不包括绿色新政的资金. 

这些建议不仅有助于改善NYCHA居民的生活条件, 它们还可以减少房屋委员会对有争议的融资方式的依赖, 例如部分私有化或在公共住房园区建设以市场价格计价的住房.

结束无家可归

拜登和桑德斯的竞选团队都在他们的住房提案中明确提到了无家可归问题, 主要依靠 麦金尼-文托无家可归援助计划 作为资助机制. 麦金尼-文托向地方政府提供资金, 州, 以及为无家可归者提供服务的公私合作, 避难所, 支持性住房, 租金补贴, 和永久性住房. 在麦金尼-文托的保护伞下, 住房和城市发展部通过一些项目分配资金, 包括基于公式的紧急解决方案赠款和竞争性的连续护理方案. 一些前候选人倾向于一次性拨款，比如 皮特Buttigieg该计划提供30亿美元紧急资金，以解决受严重影响城市的无家可归问题.

2018年，国会拨款2美元.给麦金尼-文托40亿 纽约州收到了240美元.600万年. 拜登和桑德斯提议扩大对外联服务和社会服务的资助, 拜登承诺制定一项全国无家可归者战略, 根植于住房优先模式, 在他上任100天内. Permanent 支持性住房 emerged as a central tool for addressing the national homelessness crisis among many c和idates who have since withdrawn as well, 包括 迈克尔•布隆伯格(Michael 彭博)卡斯特罗、布蒂吉格和 艾米•克劳布查.

的 chart below illustrates projected increases to funding for housing to address homelessness under the various campaign proposals, 以及由此增加的纽约州和纽约市的股份.

这些承诺将极大地扩大地方处理城市和州的能力 越来越多的无家可归的人口:全州有9.2万人无家可归，纽约市有7.87万人. 例如，扩大联邦资金可以帮助维持拟议的租赁援助项目，比如 家稳定的支持以及全州范围内的新型廉价住房的开发.

租户的保护

桑德斯和拜登的竞选团队在较小程度上提出了加强租房者保护的建议. 作为一个地方政策领域, proposals that provide federal funding for the implementation of tenant protections are a welcome sign 和 could lead to increased resources for New York. 

的 S和ers campaign calls for the establishment of a $2 billion national fund to support local right to counsel laws, 如何保障面临拆迁的低收入租户在住房法庭上获得法律代表的权利. 拜登承诺将通过 2020年防止驱逐法律援助法案, 哪一个 would provide federal funding for legal assistance in eviction cases 和 to establish a renter bill of rights. 联邦政府为地方律师实施权提供资金也是布克奖的一大特色, 彭博, 和卡斯特罗活动.

的 S和ers campaign draws connections between exclusionary zoning ordinances 和 anti-renter laws (such as rent control pre-emption),calling for a new HUD office that would channel funding to 州 和 localities that strengthen tenant protections 和 implement fair 和 inclusive zoning ordinances. 桑德斯的竞选团队还呼吁制定一项全国正当理由驱逐法和房租上涨上限. 亚历山大Ocasio-Cortez, 来自东布朗克斯和皇后区北部的国会代表, 提出了类似的立法. 在已经退出的候选人中, Warren和Klobuchar都承诺为基础设施建设提供资金，以鼓励当地采用租户保护法.

纽约是上述若干建议的典范. 联邦资金可以帮助抵消该市现有法律顾问权利的实施, 哪一个 成本 2019年为3000万美元(随着该项目扩大到更多租户，将变得更贵), 或向国家提供额外资金 缺乏资金 租户保护单元, 他的任务是在州租金管理系统中发现欺诈和骚扰.  

同时, 而不是整个纽约市, 更不用说纽约州了, 租户普遍受到保护. 联邦资金可能是推动该州通过一项正当理由驱逐法的必要动力, 哪个能保护额外的人 1.600万户家庭 哪些人现在容易被任意驱逐. 的 S和ers campaign’s call for national rent control 和 a just cause m和ate would exp和 renter protections statewide, 不需要在某些司法管辖区进行政治上困难的竞选活动.

通过住房政策实现种族正义

承认联邦政府在加剧种族隔离和扩大种族隔离方面所扮演的角色 种族贫富差距, both Biden 和 S和ers have called for the expansion of tools to prevent ongoing housing discrimination 包括 strengthening the Fair Housing Act 和 other fair housing provisions, 禁止收入来源歧视,, 反对排他性区划. Biden’s campaign also committed to protecting the Community Reinvestment Act 和 creating a credit reporting agency within the Consumer Financial Protection Bureau, 作为私人信用报告的公共替代方案. 

在他们暂停竞选活动之前, Harris 和 Warren proposed major down-payment assistance programs for households living in historically redlined communities. 哈里斯的1000亿美元计划本可以提供25美元,向在以前划定的社区居住至少10年的首次购房者提供1万笔赠款. 沃伦的项目会提供相当于3美元的贷款.5 percent of the assessed home value for first time homebuyers living in historically redlined or high poverty areas for at least 4 years. 布蒂吉格提议将公共土地银行和住房所有权援助计划结合起来, 哪一个 would have created a federal public trust that would have purchased vacant properties in target cities 和 provided them to means-tested residents.

的 top Democratic presidential c和idates have produced innovative 和 formidable proposals for alleviating a growing housing affordability crisis. 候选人应该在接下来的辩论中进一步探讨这些想法. And whoever ends up getting the nomination – 和 whoever is ultimately elected – should consider these proposals as a basis for rethinking the federal government’s role in addressing U.S.美国的全国住房危机.

社区服务社正在成立 为未被倾听的三分之一提供住房, 这个系列博客将讨论最新的住房政策辩论, 最初的分析, 深入研究影响低收入纽约人生活地点和生活方式的法律和项目. 这是该系列文章的第一篇.