推特

到目前为止，众所周知，COVID-19大流行正在造成毁灭性的影响, 对全国有色人种社区的巨大影响. 纽约市的大多数公共住房开发项目都属于这些弱势社区, 全市人口估计在400人左右,000年和600年,000居民, 他们几乎都是黑人和拉丁裔. 大流行之前的条件也使居民特别容易感染病毒:人口密集的高层建筑, 老旧建筑中恶劣的生活条件, 许多拥挤的公寓, 此外，中国的人口主要是低收入人群，主要劳动力和老年人或残疾人的比例都很高.

在疫情肆虐的压力下，关于纽约市住房管理局(NYCHA)在“正常”条件下管理其物业的能力的问题变得更加紧迫. 该机构的管理失误导致在2019年初任命了一名联邦监督人员.[1]

几年来，纽约公共倡导组织(NYC Public Advocate)一直将NYCHA评为纽约市最大、最糟糕的房东.

这篇文章是本系列的第五篇 全面复苏路线图:评估COVID-19对低收入纽约人的影响该报告主要基于王者炸金花App对低收入纽约人的年度调查——第三次闻所未闻(Unheard Third). 它的重点是大流行对NYCHA居民健康的影响, 经济, 与住在其他出租房屋的低收入租户相比，住房的影响更大. 我们的调查, 在2020年夏天进行, 包括关于健康的问题, 就业, 住房保障, 公共利益, 和艰辛. 它提供了一个机会来了解NYCHA的居民和其他低收入租户在那个时间点是如何生活的.[2]

NYCHA居民中Covid-19的发病率

纽约市卫生和精神卫生部(DOHMH)提供了纽约市COVID-19发病率的权威数据. 从2020年3月大流行开始, 它还记录了病毒在NYCHA各单位的发展情况. 但NYCHA的数据于5月中旬公布，原因不明. 然而，在这一点上检查数据是有用的.

表1表明，全市范围内的死亡率——实验室确认的和可能的——为0.24%，每千人中有2到3人(基于8人的人口).3900万年.) NYCHA的可比数据依赖于对其人口的假设, 官方估计有400人,000名租客, 非正式地在500年,000年和600年,000, 由于其他家庭成员在场. 表1提供了基于假定人口400的NYCHA死亡率的两项估计,000年和500年,000. 在第一种情况下，死亡率约为3.每千人中有1人，第二组是2人.每千居民5人.

假设人口更多更现实, 纽交所的跌幅在5月中旬已接近全市水平. 有趣的是, NYCHA居民的新冠肺炎病例发病率略低于全市的1.每千人有6到2例，而不是2例.2全市.

这些数据可能不是决定性的, 由于数据收集的缺陷, 测试, NYCHA社区和其他社区在获得卫生保健方面的差异. 但考虑到NYCHA的弱势群体，这是令人震惊的, 大流行对健康的影响接近全市的比率, 没有更糟糕的. 在5月, 毫无疑问，NYCHA的一些发展受到的影响比其他的要大, 特别高级的发展. 但早期坊间媒体关于Covid-19在公共住房高度集中发病率的报道可能被夸大了.

2020年8月, 仅仅四个月后, 王者炸金花App的调查发现，NYCHA超过五分之一的受访者(21%)报告有家庭成员受到感染. (见图1.)住在其他出租房屋的低收入住户的感染率较低(16%). 在某种程度上, NYCHA公共房屋的条件更有利于病毒的传播.  

另一个因素可能是NYCHA劳动力中基本工人的比例相对较高. 他们自然更容易暴露，因为他们无法在适当的地方躲避. (见图2.)

在NYCHA的受访者中, 三分之二(67%)的人认为自己是关键工人, 这一比例远高于其他地方的低收入租户. 有趣的是，不受监管的租赁公司拥有最低比例的基本工人.

王者炸金花App的数据确实表明到2020年夏天, NYCHA的居民比其他低收入住户更容易感染病毒. 大流行在更大程度上渗透了NYCHA的发展.

经济影响:工作和收入损失

过去十年的大部分时间里, 在大流行之前, 半数以上的家庭至少有一名工作成员. 根据纽约住房和空置调查(NYC Housing and Vacancy Survey)，截至2014年，这个数字是60%. 到2019年，随着疫情前该市经济的蓬勃发展，这一数字可能会更高.

疫情对全市经济产生了巨大影响, 尤其是低收入的纽约人, 就暂时或永久的工作或收入损失而言. 根据2020年8月的王者炸金花App调查， 33%的纽约家庭 自疫情爆发以来，是否经历了某种程度的工作或收入损失, 而45%的低收入家庭经历了类似的损失.

对NYCHA家庭的影响是广泛的. 近一半(48%)-84,000个家庭报告了暂时或永久的工作或收入损失, 这一比例与低收入家庭在受管制的租金中遭受的损失接近(51%). 补贴型公寓的损失不那么严重(34%)，而不受监管的公寓家庭的损失最为严重(54%)。, 哪里的关键工人较少，而经济中脆弱的部分更多, 比如娱乐, 热情好客, 零售, 酒吧, 和餐馆. (见图3.)

永久性的工作或收入损失, 当然, 会对低收入纽约人的家庭经济产生更持久的影响吗. 他们将呼吁采取更广泛的救济措施，直到家庭和城市经济复苏. 2020年8月, 大约四分之一(26%)的纽约低收入家庭表示，他们经历了这种持久的挫折. NYCHA的受访者中约有三成(29%)报告了此类损失, 总共大约50个,000户家庭. 受租金管制的公寓的损失率与之相似(30%)，但保障性住房的损失率要低得多(16%). (见图4.)

在这些永久性损失的例子中, 我们将关注住房供应商如何应对危机, 是否作出适当的租金调整或让步.

房地产的影响

随着疫情对纽约人的健康和经济状况造成损害，预计住房不安全状况可能会加剧. 联邦和州的驱逐令有助于减轻对受灾家庭的直接影响, 联邦紧急租金援助也通过州. 但近期的不利后果仍需考虑到累积的租金债务, 迫在眉睫的拆迁, 潜在的位移, 和无家可归.

使租金

截至2020年8月, 王者炸金花App的调查发现，有相当一部分NYCHA和低收入租户经历了永久性或暂时的家庭收入损失，他们要么已经或预计将在未来两个月内拖欠租金. (见图5.)

84年的,000 000个NYCHA家庭因大流行遭受永久性或临时性家庭就业收入损失, 20,截至2020年8月，已有000个家庭(24%)落后. 另一个28,预计未来两个月将有600户(34%)家庭落后, 58%的城市已经面临严重的租金问题. 在补贴房和不规范房的低收入租户也受到了同样严重的影响，分别是62%和56%，而在租金管制房的租户则相对较低(42%).   

完全, 超过四分之一(28%)的NYCHA家庭处于这种情况, 家庭就业收入减少，已经或即将拖欠租金的. 在补贴和管制租金方面，大流行对低收入租户的影响大致相当, 在规定的单位中稍微低一些. NYCHA的租金收费率从2019年的约90%下降到2020年底的82%，这是另一个迹象，表明在疫情中期，居民的租金支付更加困难.[3]

房租调整

尽管有驱逐令, 一旦延期付款到期，租房者预计将继续支付每月的租金，否则将面临灾难性的债务. 在某些情况下, 为了减轻失业或收入减少的家庭的负担，房东们调整了租金. 王者炸金花App的调查追踪了两种租金调整:租金减免和租金延期. 下表总结了NYCHA和其他地方低收入租户的调整.  

截至2020年8月，NYCHA和其他低收入社区约四分之一(25%)的家庭经历了暂时或永久的租金调整.  大约一半的调整是以租金减少的形式进行的. 预计这种削减将出现在公共住房和补贴住房中, 哪里的租金是以收入为基础的, 但对于受租金管制的租户，它们也经常被批准. 不足为奇的是，在不受管制的租赁中，租金调整发生的频率要低得多.

 但对于那些长期遭受损失的家庭来说，租金优惠是一个更重要的问题, 而不是暂时的, 工作/收入损失, 哪里的挫折更持久. 根据联邦法律(布鲁克修正案), 公共住房和联邦资助住房的租金是以收入为基础的, 上限为家庭收入的30%, 哪些是每年重新认证的. 在正常情况下, 如果一个家庭经历了重大的收入损失, 可以申请临时租金重新认证，下调租金. 这个过程需要大量的文书工作，可能需要几个月的时间. 4月, 一旦大流行开始生效, NYCHA发起了一个租房困难项目, 是什么简化了程序:居民可以自证收入损失, 几周内就批准了削减, 可追溯至申请日期.

2020年8月, 估计有50,000户NYCHA家庭经历了永久性的就业收入挫折, 但只有16,000人(36%)获得了租金减免. (见图7.)这种差异可能反映出困难补助计划是最近才开始的，或者部分收入损失可能还不够大，没有资格申请租金调整. 不过, NYCHA家庭比其他同样面临压力的低收入租户更频繁地出现这种情况. 

截至2021年3月, 关于51,000户NYCHA家庭——大约每10户中就有3户——受益于租金困难计划.[4这些数字表明，NYCHA项目已被证明是受疫情影响的家庭的一个重要安全网.

截至2020年8月，补贴房(35%)和租金管制房(24%)的租金下降更为频繁. 在不受监管的租赁中，租金调整很少提供给租户, 谁可能会受到迫近的驱逐危机的沉重打击.  

生活条件

在大流行带来的健康压力和限制下, NYCHA被迫削减了公寓内部维修费用，并计划减少未完成的工作订单数量.[5NYCHA也无法在最后期限前完成电梯维修, 暖气和热水系统维修, 含铅涂料检测与修复, 有毒的模具, 和啮齿动物侵扰. 根据《王者炸金花App》，新的联邦资金注入使NYCHA能够为居民和工作人员提供防护设备，并定期对其建筑进行消毒. 高级的发展比其他的更频繁的治疗. 然而, 居民的抱怨出现在媒体上，一些承包商和员工不愿在大楼内工作, 而且没有提供足够的设备. 经常, 居民领导和社区组织不得不介入，购买或分发设备，并为弱势居民提供基本服务.

王者炸金花App的调查无法详细描述居民社区在应对这一流行病时所承受的巨大压力. 还有几个问题延续了前几年的跟踪情况:受访者是否发现供暖存在严重问题, 泄漏, 模具, 大修的需要, 2)工作电梯, 门锁, 蜂群, 或对讲机, 在走廊和公共场所感到安全. 2020年8月，各地大部分居民继续出现严重问题, 但, 令人惊讶的是, 他们的担忧并没有升级, 就像最近一年一样. 在两个领域出现了轻微的改善，在第三个领域出现了实质性的改善. (见表2.)

很少有居民在电梯运行和相关建筑服务方面出现严重问题, 这可能是NYCHA在大流行之前继续努力解决这些失败的结果. 然而, 在这两年中，大多数居民继续关注其他NYCHA的生活条件，其水平大致相同.  

物业管理评级

尽管大流行及其压力, 居民在2020年给予NYCHA的好评比前一年多, 特别是在管理建筑物和场地方面. (见表3.)一个可能的原因是，自2019年初以来，NYCHA在处理联邦监管协议规定的几个关键问题上取得了进展:电梯运行, 供暖和热水供应中断, 含铅油漆修复, 有毒的模具, 和啮齿动物侵扰. 但在公寓维修方面，近一半的居民仍然认为NYCHA物业管理“一般”或“差”.

2020年，王者炸金花App的调查增加了一个问题，要求所有受访者对他们的所有者/管理者在应对疫情和保护居民方面的表现进行评价. 研究结果可以将NYCHA与其他服务低收入租户的租赁行业的表现进行比较. (见表4.)

NYCHA和受监管出租房屋的业主得分最高——63%的受访者将他们评为“好”或“优秀”.在受补贴和不受监管的租金中，持同样正面看法的人比例较低. 这种差异是可以解释的, 在某种程度上, 中小业主之间存在不规范的租金, 更分散的, 不那么精明的地主集团. NYCHA和业主更大, 受到监管的房产无疑在制度上更加意识到自己的责任.

尽管媒体在大流行早期报道了NYCHA的管理缺陷——缺乏防护设备, 尤其是面具, 在卫生方面的零星失误——当局得分很高. 根据联邦《王者炸金花App》(2020年3月), 住房部门获得了更多的运营资金，以遏制对居民的风险. NYCHA用这些资金购买了防护设备，并签订了定期卫生处理合同, 最常见的是它的高级发展. 当局还定期在网上发布公告，建议居民如何保护自己. (除了, 驻地领导和社区组织经常介入，填补对弱势居民的服务缺口.)

NYCHA可能已经从2012年的超级风暴桑迪中吸取了教训, 当它把大部分最脆弱的居民困在那里的时候, 没有基本服务. 这一次, NYCHA更有能力协调其努力，并为其发展提供系统支持.

2020年8月，福特基金会召集了一个工作小组，评估NYCHA在大流行和超级风暴桑迪期间的经验, 并就当局和城市如何在未来更好地应对此类危机提出集体建议.[6在其主要建议中, 报告呼吁“建立危机模式的城市承包和采购机制，在危机发生后立即将资金送到社区组织和居民领导的团体手中…….“我们从当前的大流行和以往的危机中吸取了很多教训，可以在未来加以利用.

注:

[1]见:NYCHA in Flux:公共住房居民的回应, 维克多巴赫, 无人看管Mironova, 和汤姆的水域, 社区服务社会, 五月, 2020.

2020年第三次闻所未闻的调查是与湖泊研究合作伙伴合作设计的, 由谁通过电话和专业的面试官进行调查. 该调查于7月7日至8月4日进行, 2020, 达到了1,632名纽约居民, 18岁或以上. 样本包括1个,002低收入居民(达到联邦贫困标准的200%), 或国家贫困线以下, 中等收入和高收入居民630人(FPL超过200%). 这些数据稍微按收入水平加权, 性别, 地区, 年龄, 政党认同, 教育, 移民身份, 和种族，以确保它准确反映这些人口的人口结构. 调查人员用英语(1,475人)、西班牙语(90人)和汉语(67人)进行了采访. 整个调查的误差范围为±2.42%，对于低收入的部分是+/- 3.09%，高收入部分为+/- 3.9%，都在95%的置信区间.

[3]见:NYCHA的运营展望，公民预算委员会，2021年2月，pp. 5-6.

[4]的证词, 格雷戈里·拉斯, 听证会, 纽约市公共住房委员会, 3月12日, 2021, 第二页.

参见《王者炸金花App》，www.NYCHAMonitor.com.

为公正复苏制定规划:为公平和有弹性的NYCHA制定集体应对措施, 福特基金会, 2021年1月.