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民主党的进步派越来越多地将住房纳入其全国范围内更广泛的进步愿景. 例如，2019年11月，明尼苏达州众议员伊尔汉·奥马尔提出 《王者炸金花App》, 哪一项计划将在10年内投入一万亿美元用于开发1200万套永久性经济适用房. 美国.S. 自1968年《王者炸金花App》(housing Act)以来，联邦政府还没有做出过如此大规模的住房承诺吗, 它的目标是生产600万套经济适用房. 奥马尔宣布这一决定的同时，民主党举行了几十年来首次总统候选人辩论，主题是经济适用房危机. 民主党总统竞选人对经济适用房给予了前所未有的关注——大多数人已经提出了自己的方案 详细的建议.

这一迈向全面联邦政策的举措并不是凭空发生的. 它由雄心勃勃的关于住房问题的地方组织提供信息. 虽然新住房建设是这些运动的核心，但一些团体喜欢 人们的行动 这难道不是在倡导传统的、由市场驱动的住房供应增长吗. 相反，他们呼吁对社会住房进行大规模的公共投资.

社会住房这个术语通常用来描述一系列的住房所有权, 补贴, 和监管模式 欧洲, 南美 和 在其他地方 在全球范围内. 这些模式通常远远超出了美国所谓的“经济适用房”.S. 促进永久性负担能力、民主的居民控制和社会平等. 首先在美国推广.S. 由 人的政策项目在美国，这个词因为“ 住房保障 这是一项草根运动，旨在为美国的每一个人提供帮助.S. 提供安全、方便、可持续和永久性的经济适用房.

随着纽约州住房倡导者发起一项新的 # NYHomesGuarantee 呼吁长期承诺600人,全州000套社会住房, 我们分解了社会住房的主要要素，并探讨了支持其发展的政策. 

什么是社会住房?

基于我们对住房倡导者的采访和对现有类型的回顾, 我们将社会住房模式定义为那些努力实现永久性负担能力的模式, 社会平等, 民主的居民控制. 这些目标在不同程度上反映在现有的美国政府中.S. 保障性住房项目, 包括公共住房, nonprofit-managed租赁, 和民营, 由社区土地信托管理的土地有限股权合作社. 但是，这些现有的项目并不是都能平等地实现三个主要的社会住房目标. 每种模式到底有多“社会化”，与其说取决于所有权结构，不如说是取决于它能在多大程度上保护住房免受市场压力的影响, 促进种族和经济一体化, 并且允许健壮的驻地管理.

社会住房政策的首要目标是创造“符合公共利益的住房”,” or, 将住房重新定义为公共物品, 像公共交通, 库, 或学校. 功能, 这意味着公共和/或非营利部门承担了永久的住房管理责任. 而保障一定程度的可负担性是社会住房的核心, 它还使住房市场免受市场压力的影响. 通过对永久负担能力的承诺, 业主既没有提高租金和售价的经济动机，也没有这样做的经济需要, 借钱修理. 这也降低了物业拥有的财务风险和潜在的物业投机, 哪些是由投资者利用快速增长的租金和/或基础房地产价值的预测来承担风险债务的. 减少市场压力对住房的影响的社会科学术语是“分解”. 

第二个目标是通过减少种族和收入隔离来实现社会平等, 根据租住权(将房主排在租房者和无房者之上)将特权授予不同公众成员的政策的影响也在减弱。. 根据住房保障平台, “社会住房的基本原则是每个人，无论他们的收入如何, background, 或者他们对社会或法律规范的遵从——有权利拥有一个家.“在北欧国家，社会住房模式通常采用一种”普救说的”的方法, 为不同收入水平的人提供住房, 不仅仅是那些在私人市场上得不到很好服务的人. . 正如堪萨斯城驱逐项目/人民政策项目的塔拉Raghuveer向我们解释的那样 , 可访问性, 包括《王者炸金花ios版本下载》(ADA)的修改和全面的支持服务, 确保社会住房真正惠及每个人的关键因素是什么.

社会住房的第三个、或许也是最雄心勃勃的目标是民主的居民控制. 真正的控制意味着居民能够并且确实有意义地参与建筑治理. 这只有在居民拥有强大的权利和组织资源的情况下才有可能实现, 制定政策偏好, 有效地使用他们的权利. 

社会住房和经济适用房有区别吗?

社会住房的目标——分解, 社会平等, 民主的居民控制——并不是美国经济适用房政策的核心.S. 许多现有的项目确实解决了对经济适用房的需求, 通常还包括社会住房的元素, 但与真正的社会住房的理想相去甚远.

大多数当代经济适用房项目的设计都是将公共和私人的努力结合起来. 它们尽量减少政府的作用，并依靠大规模的公共激励措施来刺激私人发展. 为了吸引投资者, 经济适用房计划通常只要求短期的负担能力. 这导致了合约到期时的市场压力. 例如, 在纽约, 2000年代中期，廉价信贷的出现和房地产价值的增长，正好与两种重要的经济适用房(mitchell - lama和基于项目的Section 8租赁房)的一轮合同到期相吻合. 许多业主, 尤其是那些中产阶级化的社区, 选择退出补贴计划, 经常卖掉他们的建筑来获得巨额利润. 结果是 31% 1990年至2008年间，失去了补贴租赁单元.

同样，公私合作的推动力也在扭曲着如今保障性住房的收入目标. 白思豪市长的住房计划已经 多次批评 没有达到为低收入者和无家可归者提供必要的支付能力的深度.  深度可负担性的一个核心障碍是缺乏持续性 操作补贴, 为了向最贫困的家庭提供住房，并让人们负担得起的住房免于亏损，哪些措施是必要的. 但这需要政府对住房管理的持续承诺，而不仅仅是像联邦低收入住房税收抵免(LIHTC)计划中提供的初始资本补贴, 这是白思豪住房计划中使用的主要工具.

当今住房政策的另一个显著特征是碎片化, 有很多针对不同人群的项目. 不同项目之间的地位差异加剧了社会不平等. 住房, 慷慨地 补贴 通过扣除抵押贷款利息的所得税，赋予居民很高的地位. 更明显的(和适度的)补贴住房类型, 例如公营房屋和以项目为本的第8条, 被污蔑.

市场依赖的补贴，如LIHTC和第8节补贴也倾向于 复制,如果不是 加强种族障碍的存在 私人房地产市场,这 将土地价值与种族联系在一起. 这在有害方面是显而易见的 影响 次贷危机对黑人和拉丁裔社区的影响 在继续,系统 房地产行业使用方向盘和其他种族主义做法.

一些目前的经济适用房项目确实通过“混合收入”发展促进了一定程度的社会融合. 这些项目招致了批评，因为它们通常通过将高收入人群增加到低收入人群中来发挥作用 而不是反过来从而威胁人们的迁移，因为他们 并不一定赋予相同的地位 在所有居民. 纽约市的"可怜的门争议就是这个问题的一个例子.

经济适用房项目通常会建造传统的出租建筑, 没有对民主居住控制的坚定承诺. 而公共住房和补贴住房的居民往往有明确的权利和获得技术支持的机会, 上述的污名化和系统的资金不足限制了他们对住房实行实际控制的能力. 在负担得起的住房中居民控制的最好例子是有限股权合作社, 比如纽约的Mitchell-Lama合作社, 在哪里，居民选举董事会，聘请管理公司来经营他们的财产.

什么联邦、州和地方政策可以支持社会住房?

创造和发展社会住房部门, 联邦, 状态, 地方政府应该制定优先考虑永久性负担能力的政策, 平等对待所有住院医师, 并纳入常驻控制. 政策不应只支持新的社会住房, 但要保护和改善现有的发展项目，这些项目可能属于社会住房的范畴, 像公共住房.

在联邦层面上, 这可以包括为国家住房信托基金(一种可承受性极强的工具)提供足够的资金。, 得到大多数人的支持 民主党总统候选人或者直接为社区土地信托发展提供资金. 在纽约州, 一项全州范围内的优先购买权法律和针对永久性负担能力的定向资金可能会创建一个社会住房管道, 通过允许租户在房屋出售时购买他们的房屋. 许多其他地方政策创新也可以促进社会住房, 包括税收留置权销售改革, 更有针对性的公共土地和土地银行处置, 还有使命驱动型金融机构的投资.

对社会住房的长期公共承诺可以缓解房地产市场的压力，提高收入目标. 最近一些激进的联邦住房提案正朝着这个方向发展. 的 公共住房的绿色新政 承诺对现有的公共住房进行深入和持续的投资, 包括对大幅度减少温室气体排放的投资. 的 《王者炸金花App》 将联邦公共住房资本和运营基金重新归类为应享权益支出, 比如社会保障和医疗保险, 而不是在每个预算周期中都很容易被削减的可自由支配的支出. 几位民主党总统候选人已经提出 扩大联邦租赁援助, 将第8条凭证作为创造一项新的承租人税收抵免的权利, 哪些措施能降低房租负担，确保低收入和无家可归的家庭能有机会入住. 在纽约州，一个扩大租赁援助的项目可以起到类似的作用.

While a broad effort toward decommodification may help curb some of the worst practices in the real e状态 industry that link value to race; it will not address discrimination 和 racial exclusion on its own. 尽量减少分裂和直接解决种族和经济隔离的政策将与政府对社会住房的承诺协同工作. 新的社会住房生产应该与一个强有力的肯定促进公平住房(AFFH)规则联系在整个住房市场上, 以及其他公平住房工具的执行. 例如, 住房保障运动提出了一项新的联邦“社会住房分区法”, 哪项措施可以阻止各州和市政府阻止社会住房的发展. 该运动还提议将基础设施和运输资金(不仅仅是住房资金)与社会住房生产目标挂钩.

促进居民治理的政策将促进社会住房的发展, 包括法律规定的居住权和专门的教育资金, 技术援助, 和组织. 而需求会因房屋类型而有所不同, 居民可能需要租户协会的支持, 合作治理, 住房金融与管理.

对社会住房的主要承诺是一项长期目标，需要重新定义公共部门在提供住房和管理住房方面的作用. 而你.S. 如今的政治和经济远非如此吗, 地方和国家团体正在组织, 和围绕, 变革性的住房愿景. 全民医疗保险的迅速崛起, 学生债务减免, 以及在地方和国家政策辩论中的绿色新政，说明了在住房领域提出大胆建议的潜力.

下一集:住房是如何社会化的?  阅读我们对现有经济适用房项目如何达到社会住房目标的分析. 

作者感谢Ryan Acuff, 天蓝色Hornbach, 凯伦Narefsky, 塔拉Raghuveer, 以及Cea Weaver为我们做的演讲.