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泽西城议会

谢谢你给我这个机会就泽西城的租金管制问题发表评论. 我是纽约社区服务协会(王者炸金花App)的住房政策分析师, 这是一个有175年历史的非营利组织，致力于解决低收入纽约人及其社区面临的一些最紧迫的问题, 包括城市住房负担能力危机的影响.

对低收入的纽约人来说，租金监管是一个关键工具, 调解租户和房东之间严重的权力失衡, 房地产市场紧张加剧了这一问题. 精心设计的租金控制条例为突然的租金上涨提供了保护, 提供租赁续签的权利, 列出保证金的维护标准和限制, 并间接地为低收入租户带来了更多可负担的租金. 在社区层面上, 租金控制是对中产阶级化的一种平衡，也是防止流离失所和无家可归的一种堡垒, 帮助居民住在自己的公寓里. 在城市层面上, 它为其他项目提供了基础，如在住房法庭上获得法律顾问的权利，并使负担得起的住房补贴更有效.

纽约市的租金管制:谁受益?

社区服务协会(社区服务社会)长期以来一直主张加强租金监管，因为这对低收入的纽约人很重要. 如下图所示, 365,纽约市有5万低收入家庭住在受租金管制的公寓里, 是住在公共住房和补贴住房人数总和的两倍.     

按住房类型分低收入家庭(2017年)

资料来源:2017年纽约市住房空置率调查(HVS)的王者炸金花App分析.

租金管制, 类似于反垄断法和其他形式的消费者保护, 对低收入人群特别重要吗, 但中等收入家庭也能从中受益. 它们与经济适用房补贴计划不同，但往往互为补充. 例如, 通过调节租金水平, 租金管制使以租户为基础的补贴，如第8条凭证更有效，并促进了律师权利法的成功, 通过将法律上可强制执行的保护扩大到租户. 此外，通过控制市场，租金管制减少了房地产投机. 这为非营利和社区开发商创造了更多的机会来竞争土地，并使社区土地信托等模式更加可行.

虽然租金管制不是一项住房补贴计划，但它确实使全市的租金总体上较低. 纽约市租金稳定公寓的租金中值从1美元上涨,从2014年的237美元(2017年4月)降至1美元,269 in 2017, 增加了2.比通货膨胀率高出6%. 不受监管的公寓的租金中值从1546美元(约合人民币1546元)上涨至1700美元(约合人民币1546元)，比通胀高出10%.

租金法律漏洞

2019年6月, 纽约州通过了《王者炸金花App》(HSTPA)，加强了租金监管体系。. 这项法律是对低收入社区关键生命线的历史性加强, 废除提高受管制的租金和放松对公寓的管制的主要机制. 20世纪90年代和21世纪初的立法决定削弱了纽约的租金监管, 鼓励租户骚扰，允许突然和永久的租金上涨. 像空缺奖金这样的漏洞, 优惠租金, “重大资本改善”(MCI)和“个人公寓改善”(IAIs)条款允许房东在最少的监督下迅速提高租金, 而空置率的解除使单位从租金管制中永久移除.

结合时, 这些漏洞远远超出了激励建筑维护成本所需的范围. 他们使租户的周转在经济上有利于房东, 为骚扰和欺诈创造动机. 在更广泛的范围内, 租金法的漏洞破坏了社区层面的稳定, 特别是在中产阶级化的地区. 受租金管制的公寓对新租户来说越来越难以负担, 在挤压现有租户的同时. 王者炸金花App的研究显示，在所有租金稳定的租金上涨中，空置期间的涨幅占到了62%，低收入租户用于租金的收入占比从2002年的40%上升到了2017年的52%.

此外，从1994年到2018年，由于放松管制，纽约市失去了29.1万个租金管制单元.

HSTPA通过消除空置控制和空置奖金，减少个人公寓改善和主要资本改善，使其提高到与其他投资的正常回报率相一致的水平，从而结束了难以负担的增加和管制单位损失的浪潮.

租金管制 & 放弃

政策制定者普遍关注的是租金调控之间的关系, 房地产下降, 和被抛弃. 在纽约及其他地方，支持房东的游说团体在批评租金管制时，常常会让人想起上世纪70年代被遗弃的幽灵.

70年代全国范围内城市衰落的实际原因要复杂得多. 在二十世纪的整个过程中, 贷款机构和政府政策将投资引向了排外的郊区住宅开发, 与此同时，美国各地的城市社区也被划上了红线.S. 这使全国各地的黑人和拉丁裔社区遭受重创和贬值, 这两个城市都有租金管制，比如纽约和奥克兰, 还有那些没有的, 像圣. 路易和芝加哥. 在七八十年代, 全球经济结构调整和联邦财政紧缩加剧了城市衰退, 进一步降低物业价值. 早在1982年, 基于经验的证据揭示了放弃与租金管制之间可疑的因果关系. 彼得·马尔库塞(Peter Marcuse)解释说，“遗弃发生了。, 和严重, 没有租金管制的城市和有租金管制的城市一样.” ¹

在当代的房地产市场, 新泽西是研究租金控制政策影响的最佳地点, 因为该州有很多有或没有租金管制的市政当局. 以新泽西州161个社区为样本，a 2015年的研究 测试了租金管制(包括租金管制的存在程度和相对严格程度)对住房质量和丧失抵押品赎回权率的影响(作为放弃的代表). 在控制公寓面积时，没有发现对这两个变量有显著影响, 收入, 比赛, 和平均租金.²

租金管制 & 住房供应

另一个反对租金管制的主要论点是，它将限制租赁市场的供应面, 降低空置率，推高租金. 经济学家J.W. 梅森和马克·保罗认为，住房不是一种可以用“经济学101模型”分析的常规市场商品.“住房供应, 尤其是在供应紧张的城市市场, 是无弹性的, 对价格变化反应不大. 相反，供应与分区和基础设施容量关系更密切. 房产的价值很大程度上来自于所有者对一块土地的独家控制权, 而不是住房生产的成本. 而租客则支付建筑的运营和维护费用, 这笔款项的很大一部分用来补偿仅仅拥有一处房产的所有者. 在纽约, 稳定建筑的房东将每一美元收入中的59-65美分用于运营和维护. J.W. 梅森和马克·保罗认为，“因为这些垄断租金都不是新住房生产的回报, 通过租金管制取消他们不会影响住房供应.(请看这里的J.W. 梅森对泽西城议会的证词).

批评人士认为，受到租金控制压力的房东会将房屋从出租库存中移除, 减少住房的整体供应, 从而推高了租金. A 2018年旧金山租赁市场研究 他们发现，房东利用漏洞，通过拆除或改建公寓的方式，将公寓从租金管制中移除, 导致整个城市的出租房数量下降.³ 这项研究在政治领域被广泛用于反对加州更严格的租金控制措施. 研究发现，房东会利用租金控制漏洞，在中产阶级化的房地产市场中获利，这无疑是正确的. 然而, 导致租赁房供应量减少的问题的根源是漏洞, 而不是租金控制. 在旧金山, 像“租户在一起”(Tenants Together)这样的组织正在发起运动，以堵住允许房东驱逐租户、从出租房库中移除单元的漏洞.

如果我们接受监管限制供应从而导致租金上涨的观点, 然后我们可以假设，取消租金管制将导致租金价格稳定甚至下降. 当马萨诸塞州在1994年宣布租金管制为非法时, 取消租金管制并没有稳定波士顿和剑桥的租赁市场. 相反，无论是以前受到监管的还是从未受到监管的单元，租金都迅速上涨. 房地产价格的整体上涨也鼓励了公寓转换, 从租赁市场上永久移除房屋.

A 剑桥的房屋租赁市场研究 显示，取消租金管制的结果是1美元.在1994年至2004年期间，物业价值增加了80亿元, 而从未受到监管的房产占了增长价值的一半以上.⁴ 因为租赁建筑的价值是由它的租金来衡量的, 这一增长是租金上涨的结果. 在剑桥，通胀调整后的两居室公寓租金广告 去了 从1996年的1163美元到2003年的1700美元. 在邻近的波士顿，房租从1995年的882美元涨到了2003年的1600美元.⁵

[1]彼得马尔库塞, 1982, “房屋弃置:租金管制有影响吗,“报告, 华盛顿, D. C.州和地方替代政策会议.

[2]约书亚D. Ambrosius,约翰我. Gilderbloom,威廉J. 斯蒂尔,韦斯利·L. 米尔斯, 丹尼斯·基廷, 40年的租金控制:重新审视大衰退后新泽西的温和地方政策,“城市49, 2015.

[3]丽贝卡钻石, 盖McQuade, 钱和富兰克林, “租金管制扩大对租户的影响, 房东, 和不平等:来自旧金山的证据,“工作报告, 国家经济研究局, 2018年1月.

[4]大卫·H. 奥托,Christopher J. 帕尔默和帕拉格A. 帕沙克, “住房市场溢出效应:来自剑桥房租管制结束的证据, 麻萨诸塞州,“工作报告, 国家经济研究局, 2012年6月.

[5]大卫·W. 陈, “When rent control just vanishes; Both sides of debate cite Boston’s example,《王者炸金花App》, 6月15日, 2003.