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Testimony of Judith Goldiner
法律援助会民事法律改革组首席律师
 
Testimony of Samuel Stein
Housing Policy Analyst, Community Service Society

纽约市住房和建筑委员会
November 29, 2021

Thank you Chair Cornegy, 议员Yeger和纽约市议会住房和建筑委员会就提议的J-51财产税豁免和减免计划发表评论.

社区服务协会是一个独立的非营利性组织，致力于解决纽约市低收入工人及其社区面临的一些最紧迫的问题, 包括该市长期住房短缺的影响.

法律援助协会是美国历史最悠久、规模最大的向低收入家庭和个人提供直接法律服务的组织.  该协会民事实践的使命是通过为弱势家庭和个人提供法律代表，帮助他们获得和维持生活的基本必需品——住房，来改善低收入纽约人的生活, health care, food and subsistence-level income or self-sufficiency.  本协会的法律援助以增进个人利益为重点, 通过解决住房和公共福利领域的一系列法律问题，稳定家庭和社区, foreclosure prevention, immigration, domestic violence and family law, employment, elder law, tax law, community economic development, health law and consumer law.

社区服务协会和法律援助协会提出联合证词，敦促该委员会和理事会要么大幅修改J-51计划，要么让它失效. 以下证词与我们的组织在2019年就这一问题提供的证词非常接近, 因为这个项目的问题在这些年里没有改变.

J-51税收支出计划是一个非常昂贵的计划. In fiscal year 2021 it cost the city $295.9 million in lost taxes. 但它带来的好处与成本不成比例. 尽管这确实有助于对一些公寓进行必要的改善，否则这些公寓就不会得到改善, 它的针对性很差，还为那些买不起公寓的业主提供了不必要的税收减免，即使没有税收激励，这一点也会得到改善.

J-51最明显的合理用途是帮助支付改善受监管协议约束的建筑补贴的经济适用房. 在这里，该项目只是几个工具之一，用于资助创建或保存经济适用房，作为城市或州的住房生产计划的一部分. 不幸的是，财政部在其年度税收支出报告中对J-51的报告并没有明确说明有多少支出用于这一目的, but it is probably a significant part, 这也解释了总开支的31%是用于布朗克斯的建筑.

J-51最不合理的应用是无法负担的公寓和公寓, 如果业主已经有强烈的动机改善他们的公寓，只是为了享受改善. 税收支出报告没有区分平价公寓和非平价公寓, 但是公寓和公寓的支出比重从2001年的26%增加到2021年的30%, 其中大部分肯定是买不起的公寓.

市场价格和租金稳定的租赁公寓构成一个中间案例. 现有的J-51法律试图直接受益于这些类别的住房，这些住房相对负担得起. To this end, J-51的豁免部分通常仅限于曼哈顿哈莱姆区以下的公寓, 而且这项减免仅限于评估价值低于40美元的建筑,000 per apartment, 这意味着财政部估计的市场价值低于89美元,000.

这些限制的意义随着时间的推移而改变, 因为该市更大的区域被纳入了曾经集中在曼哈顿哈莱姆区(Harlem)下方的奢侈品市场, and as market values rise rapidly throughout the city. 其结果是，对豁免的限制变得越来越弱, 尽管对减排的限制越来越强. The results of this can be clearly seen in Figure 1.

图1:J-51豁免和减免的通货膨胀调整值, in millions of 2019 dollars, 2001 to 2019

从这张图中可以清楚地看到，这些限制不再像预期的那样发挥作用. 豁免价值的增加和减免价值的减少都不能反映任何理想的福利目标. Instead, 这反映了该计划的目标战略的基础假设正变得越来越过时.

正如社区服务协会在2012年的出版物中讨论的那样，以公共费用升级私有财产:J-51成本的上升,“当纽约市的房地产投资环境与我们今天看到的大不相同的时候，这个项目就被开发出来并进行了重大的修改. Times have changed, 而且，与20世纪50年代相比，现在城市出租房的业主处于更有利的地位, 1970s, or even the 1980s. Over the 63 years of the program’s existence, 在把利益转向最需要的方面，重新设定目标的努力似乎只取得了不大的成功. 其结果是在财政压力巨大之际浪费公共资金.

J-51计划要么彻底改变，要么完全取消，取而代之的是一种更有针对性的激励措施，以造福低收入租户，没有激励措施就不会实施. 如果该计划继续下去，以下变化将显著改善它:

• 取消合作社和共管公寓的所有福利，除了那些在政府援助下开发的福利.
• 将目前限制豁免和减免的制度，改为更直接地针对低租金公寓的福利, 理想的做法是对有资格享受该福利的大楼的公寓平均租金设定一个限制. 以地理资格为依据的过时战略必须抛弃.
• Improve the coordination of the J-51 benefit with the rent increases allowed in rent-stabilized buildings for major capital improvements by requiring landlords to seek a J-51 exemption before applying for these rent increases and document the outcome to the state agency that administers rent stabilization; and by reducing the rent increases by 100 percent of the value of the tax benefit instead of only 50 percent.

Additionally, 而接受J-51的好处意味着建筑的租金受到管制，房东不能解除对单位的管制, in practice, 市政府和州政府都放弃了监督这个项目的责任.  In response, 房东们利用执法不严的机会，无视自己的法律责任.  如果议会只是不加修改地延长法律, 地主们会把这种行为解释为议会对商业的一贯支持.  纽约市的房东将继续接受豁免和减免的好处，而不必遵守法律中的负担能力条款.

目前，J-51法律要求，如果租赁建筑获得J-51的好处, 房东必须按照租金规定对公寓进行登记.  Additionally, 如果接收J-51的建筑是根据紧急租户保护法规定的租金, landlords could not deregulate units.  Further, 该法律规定，如果房东获得了J-51的福利，也适用于纽约州房屋和社区更新的重大资本改善增加, MCI增加应该减少50%，因为收到了J-51.  However, 目前没有任何机制来确保业主不会获得全部MCI增加和J-51的好处.  根据我们的经验，执法不严导致了高昂的租金和放松管制. 

法律援助协会代表皇后区一栋大楼的租户.  Our clients’ building has 110 units.  虽然该建筑是在1974年之前建造的，但由于租金稳定，它从未受到监管.  2008年，该建筑的房东开始获得J-51税收减免.  房东向纽约市住房保护与发展部(New York City Department of Housing Preservation and Development)保证，他将遵守法律，将11个单元登记为租金管制单元.  火奴鲁鲁警局没有一个人想到去查看自己的房屋门户，看看这栋楼里有100多个单元.  Indeed, 在十一个登记单位居住的幸运租户，可申请及获豁免长者及残疾人士的加租.  我们的客户有资格享受这些福利，但他们无法获得这些福利，因为他们的公寓没有登记为租金监管.  When we sued the landlord and the City, 伦敦金融城的回应是，J-51法律与向租户提供经济适用房无关，只要房东完成了对大楼的改善, the benefits could not be revoked.  这只是纽约市数十年来拒绝执行J-51法律的租金监管方面的一个例子. 

因此，直到法律修订，以确保获得这些福利的房东实际上遵守法律中的负担能力限制, we urge the Council to eliminate this program.

感谢你们今天有机会在纽约市议会住房和建筑委员会作证.