证词:纽约市房租准则委员会听证会
无人看管Mironova托马斯J. 水域
王者炸金花App住房政策分析师奥克萨娜·米罗诺娃和汤姆·沃特斯应邀在纽约市租金指南委员会公开会议上作证
2019年4月25日
感谢您给我们这个机会表达我们对房租政策对低收入纽约人的潜在影响的关注.
图1:低收入家庭，住房类型(201vii年)
资料来源:201vii年纽约市住房空置率调查(HVS)的王者炸金花App分析.
租金准则委员会(RGB)的决定是影响低收入纽约人福祉的最重要因素之一.i 如图一所示, iii65,纽约市有5万低收入家庭住在受租金管制的公寓里, 是住在公共住房和补贴住房人数总和的两倍.
图2:询问租金(2011-2014) & 2014-201vii年，所有住房类型
资料来源:201vii年纽约市住房空置调查总结.
根据美国政府最近公布的数据.S. 人口普查, 自2016年年中以来，纽约市的人口一直在下降, 即使这个城市继续增加就业机会.ii 房价的可承受性可能是导致房价下降的原因之一. 如图2所示，租金中位数增加了29.在2014年至201vii年期间，比通胀率高出9%. 相比之下，2011年至2014年的租金仅上涨了2倍.比通货膨胀率高出1%.
图iii:2002年以来稳定和不受监管公寓的租金中位数(201vii美元)
资料来源:2002-201vii年HVS数据的王者炸金花App分析.
进一步回顾并专注于稳定的单位, 自2002年以来，租金中值比通货膨胀率高出iii0%. 值得注意的是，租金稳定的单位的租户周转率影响了这一比较. 然而, 稳定租户, 整体, 相当稳定:稳定的租户平均已经在他们的公寓居住了14年.
房价稳定上涨的两大元凶是布隆伯格政府时期的高RGB指引和租金法律漏洞的影响, 哪些地方允许房东将租金提高到远高于年度指导方针的水平.
自2002年以来，不受管制的租金中值也大幅上升, 比通货膨胀率高出4iii%. 这使得受监管的普通公寓和不受监管的普通公寓之间的价差扩大到了4iii0美元.
图4:2001年以来稳定和不受监管公寓的收入中位数(2016年美元)
资料来源:2002-201vii年HVS数据的王者炸金花App分析.
租金远远超过稳定公寓的收入. 尽管租金中值比通胀上涨了iii0%, 2016年，典型的稳定家庭收入经通胀调整后与2001年持平.
在本世纪头十年的大部分时间里, 居住在租金稳定公寓的租户的收入中位数在很长一段时间内停滞不前, 从45美元下降,从2001年的10万美元涨到40美元,2010年500(2016美元). 收入从2010年开始增长，到2016年恢复到经通货膨胀调整后的2001年水平.iii
在不受监管的公寓中居住的租户，经通胀因素调整后的收入中值一直在上升, 尽管它们在2004年和2008年也经历了下滑, 由于911和经济衰退的影响.
受监管单位与不受监管单位之间的收入差距从11美元增加了一倍,从2001年的iii00美元涨到22美元,000 in 2016, 由于新的豪华住宅开发和空置率的放松(目前的门槛为2美元,曼哈顿第96街以下的稳定公寓的数量为viivii5).
图5:自2002年以来，稳定和不受监管的公寓的租金中位数:仅针对低收入租户(201vii美元)
资料来源:2002-201vii年HVS数据的王者炸金花App分析.
租金稳定的公寓不接受收入测试或补贴. 然而, 与不受监管的公寓相比，受控的租金增长让低收入的纽约人更容易租得起它们. 如上图所示, in 201vii, 居住在租金稳定公寓的低收入层的租金中值比居住在不稳定公寓的低收入层低240美元左右, 占区, 建筑年龄, 和公寓大小.
然而, 自2002年以来，稳定的和不受管制的租户支付的租金大幅上升. 在低收入稳定租户中，租金比物价上涨率高出26%. 在不受管制的租户中，租金上涨了21%.
租金稳定的一个关键部分——租赁续签权——可能解释了低收入租户稳定租金略有增加的原因. 不受监管的租户拥有的租赁权较弱，更容易被取代. 士绅化社区的房东可以选择拒绝续签低收入租户的租约, 即使一个家庭想留下来. 稳定的租户拥有更大的使用权安全, 更有可能留在公寓(和, 在低收入样本中), 即使一个单位变得更贵.
图6:运营成本与. 稳定建筑物的租金
资料来源:RGB Income and Expense and PIOC studies, 200iii-2019.
根据最新的房地产收入和费用(RPIE)分析, 稳定建筑的房东在运营上花费了每一美元收入的59美分, 因此产生了41美分的收入.iv 从历史上看，业务支出在59美分至65美分之间波动.
如上图中深蓝色和粉红色的线条所示, RGB的年度租金准则, 在过去的几年里, 与运营成本价格指数(PIOC) 65%的成本预测密切相关. 这些升级为房东提供了足够的收入来运营一个租金稳定的建筑，同时产生利润.
2015年和2016年房租冻结后, 由于RGB的一年租金准则低于PIOC的成本预测，租金增长可以归因于. 但是，在那个时候，它开始跟踪平均运营支出成本.
正如上图中的红线所示, 收集租金增长, 其中包括一年和两年的租赁，并在RGB的年度指导方针之上增加, 已经远远超过了成本预测和运营支出. 累计租金的增长速度比RGB的年度租金指南要快, 部分原因是租赁法的漏洞. 过去几年的低租金政策似乎减轻了这些漏洞的负面影响, 稳定收租增长.
图vii:自2002年以来，低收入纽约人的租金收入比中位数
来源:2002-201vii年HVS数据的王者炸金花App分析，使用王者炸金花App子样本.v
如前所述，租金稳定的租户收入跟不上租金的上涨. 特别是，低收入层的租金比2002年上涨了26%. 作为一个结果, 低收入稳定家庭的租金收入比中位数(家庭用于租金的收入占比)从2002年的40%上升到201vii年的52%.
通常, renters who spend more than iii0 percent of their income on rent are considered rent burdened; those who spend 50 percent of their income on rent are considered severely rent burdened.
而稳定租金并不是住房补贴计划, 过去，它间接帮助低收入租户减轻了租金负担. By 201vii, 稳定的低收入租户和不受管制的低收入租户之间的租金负担差距基本上消失了.
图8:低收入租户负担不起月租金增加25美元的比例(2018)
资料来源:2018年第三次调查.
高租金负担和市场选择有限(201vii年廉租房空置率约为2%),vi 许多低收入的纽约人发现自己的住房状况极其困难.
低收入稳定租房者, 近一半的人报告称，2018年他们负担不起租金上涨25美元. 对于那些家庭, 即使每月租金小幅上涨，也会加剧住房不安全, 导致加倍, 驱逐, 或无家可归. 根据无家可归者的倡导组织，像无家可归者的想象和无家可归者联盟, 以及城市自己的研究, 该市的无家可归危机与不断扩大的住房负担能力差距直接相关, 租金上涨在很大程度上推动了这一进程. 每晚睡在避难所的人数从iii1人增加了,，至64人,000 in 2019.vii
结论
RGB的决定对低收入租户的福利产生了真正的影响. 在过去的几年里, 纽约市租金准则委员会(RGB)在制定租金准则时，已经开始更多地关注租户的经济状况. 这为租户提供了一剂急需的良药. RGB应该将这种做法制度化，并使其决策过程更加透明.
与租金飞涨, 减少廉租房存量，如果租客因房价过高而买不起受租金管制的公寓，他们的选择就会变得非常有限, 还有证据表明，房东每花一美元就能获得41美分的收入, 我们建议RGB再发布一年的低租金指南.
i 王者炸金花App将低收入定义为收入低于联邦贫困线两倍的人群, 约40美元,三口之家要400英镑.
ii 贾斯汀·福克斯(Justin Fox)，纽约正在创造就业机会，但却在失去人， 彭博2019年4月22日.
iii 这可能是现有租户收入增加和租户周转率上升的结果.
iv纽约房租指南委员会， 2019年收入和支出研究, 4月4日.
v 由于不可避免的不一致和不准确的回应报告的家庭收入和合同租金, 对租金负担的分析是基于租户家庭的子样本. 王者炸金花App子样本参数包括:仅租金家庭, excluding rent-free and owned housing; households with a positive HVS contract rent burden; households within the middle 90 percent of the income and rent distributions.
vi201vii年纽约市住房和空置率调查的初步调查结果，表vii. 低租金=低于999美元.
