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汤姆·沃特斯的证词
社区服务协会房屋政策分析师
关于延长租金稳定法及相关事项的听证会
纽约市住房和建筑委员会

感谢您给我这个机会就租金管制和租金稳定法对低收入纽约人的重要性发表评论. 社区服务协会是一个独立的非营利组织，致力于解决纽约市低薪工人及其社区面临的一些最紧迫的问题, 包括该市长期住房短缺的影响.

租金控制和稳定从根本上是对这种长期短缺的回应, 是什么造成了租户和房东之间的严重权力失衡. 这些法律的主要目的是防止房东利用这种不平衡来强行提高租金和任意驱逐居民. 这是一个简单的正义问题, 甚至在我们考虑租金管制对负担能力的影响之前. 这本身就应该是成立这个委员会的充分理由, 市议会, 市长要扩大法律的范围，因为他们在州法律下有权这么做.

租赁法也是对城市经济发展活动的重要补充. 当公共资金和公共权力被用来促进经济发展时, 所有的纽约人都应该受益. 但往往, 经济发展导致租金上涨, 只有那些能够支付增加的租金的人才能分享这些好处. 那些付不起钱的人会被公共支持的发展所伤害, 因为他们要么流离失所，要么承受着严重的家庭预算压力. 然而，租金控制和租金稳定并不是解决经济发展政策负面影响的完全办法, 它们确实可以缓解置换压力, 这为城市扩大租赁法提供了另一个重要的理由，以维护正义.

社区服务协会特别感兴趣的是租金管制和租金稳定对低收入人群住房负担能力的影响. 租赁法并不是一个真正的负担能力项目, 事实上，大多数受租金管制的租户支付的租金都是难以承受的, 定义为房租占家庭收入的30%以上. 这一点在纽约市房屋保护与发展部(Department of Housing Preservation and Developments) 2014年纽约市住房和空置调查(New York city Housing and Vacancy Survey)的初步调查结果中得到了证实, 其中，租金负担中位数为33.租金稳定的租户是1%，35.受租金控制的租户可获得5%的利息.

不过, 租金法确实在一定程度上提高了受监管租户的负担能力，这对低收入家庭非常重要, 尽管这远远低于公共住房或补贴住房的承受能力. 因为2014年的初步研究结果并没有对不同收入水平的可承受性进行单独处理, 我们必须使用2011年的HVS, 但不幸的是，没有理由怀疑四年前的模式仍然存在.

In 2011, 受租金管制的低收入租户的租金负担中位数, 其定义是那些收入低于联邦贫困线200%的人, 是47%, 相比之下，不受监管的租户的比例为51%. 如果这些租户住在公共住房或受《王者炸金花App》(Brooke Amendment)规定的租金上限为30%的补贴房，他们显然可以获得更实惠的租金, 但这4%的租金负担差异仍然非常重要. In 2011, 受管制租户的人均剩余收入, 这是每个家庭成员支付租金后剩下的钱, 是378美元, 相比之下，不受监管的租户要支付333美元. 这是12美元.每天60美元，而不是11美元.每天10个，相差14%.

事实上，这是政策对人们负担能力的一个非常重要的影响, 特别是当你考虑到有超过400个,这个城市里有五千个低收入的受租金管制的租户家庭. 这相当于该市低收入人口的40%. 这一分析来自王者炸金花App 2012年的出版物, 《王者炸金花ios版本下载》(Making the Rent: Before and After the Recession,可以在我们的网站上找到, www.maisondemerstore.com.

这一信息表明，房租监管是影响北京住房负担能力的重要因素, 但它提供的负担能力仍然无法满足这座城市的需求. 这只是部分原因，因为租金监管是一种保护租金和驱逐的制度, 概念上有别于真正的负担能力计划. 造成这一问题的部分原因还在于法律细节中较为具体的缺陷, 这通常源于多年来对法律进行的亲房东修正案.

不幸的是, 正如你所知道的, 州法律禁止该市为解决这些缺陷而做出改变. 但我希望你们中的许多人会成为租户, 社区积极分子, 以及今年将在州一级寻求解决这些问题的倡导者, 我敦促你们通过今天摆在你们面前的那些有助于这一事业的决议.

今天摆在你们面前的几项决议将通过限制公寓空置时租金的过度上涨，显著提高租金法的负担能力. 目前, 房东在空置期间有很大的自由，可以通过约20%的法定空置奖金和花钱来提高租金, 或者通过声称花钱, 关于个人公寓的改善. 这些增长远远超出了确保所需要的改进所必需的, 而且，他们是许多社区负担能力下降的主要引擎. 我建议你通过决议集中注意这个问题.

你们面前也有有价值的决议，通过改革主要的资本改善和租金稳定法的优惠租金条款来解决租约期间的过度租金增长, 以及支持对受租金控制的租户和那些住在前米切尔-喇嘛大楼的租户进行减免的决议. 你关于解除空置控制的决议解决了对整个城市租金管理系统生存的主要威胁. 我们不能允许租金管制被削弱，直到它成为少数人的社会污名化残馀计划. 作为一个基础广泛的项目，关注的是公平而不是补贴, 租金调控在我国城市住房政策体系中占有重要地位. 我敦促你通过今天议程上的所有决议.