强制性包容性住房证明
托马斯J. 水域
汤姆·沃特斯的证词
房屋政策分析员，社区服务协会
强制通融住房公开听证会
纽约市议会土地使用委员会，分区和特许经营小组委员会
2016年2月9日,
感谢您给我这个机会就提议的分区文本修正案发表评论，该修正案创建了强制性包容性住房计划. 社区服务协会是一个独立的非营利性组织，致力于解决纽约市低收入工人及其社区面临的一些最紧迫的问题, 包括该市长期住房短缺的影响.
强制性包容性住房是对城市分区权力的适当使用，以促进公众利益，提供充足的经济适用房. 这也是对城市可开发土地日益减少这一事实的创造性回应，可用于其经济适用房活动的资源. 另一方面, 包容性分区作为一种经济适用房策略提出了许多重要的问题, 因为它将经济适用房开发与市场开发联系起来.
白思豪政府的经济适用房计划是基于这样一个想法:在杰罗姆大道(Jerome Avenue)和东纽约(East New York)等社区进行重新划分，可以刺激市场租赁开发的投资, 其中的一些投资可以用于建造经济适用房. 在这些社区重建的早期, 大部分或者全部新建的公寓都将是保障性住房, 但从某种程度上说，香港希望开发商能开始建造市场租赁房, 而经济适用房也可以通过包容性分区条款被安置在这些项目上. 只有在新的开发项目引发了高收入人群对社区住房的新需求，并且有能力支付新建筑的无补贴租金的情况下，这才会奏效. 但这种新的需求不可避免地也将适用于现有的住房存量, 这就给社区的低收入居民带来了房租压力.
重新分区带来的可负担性好处必须足以减轻重建带来的租金压力. 这意味着他们必须针对风险最大的家庭:那些收入最低的家庭.
该市三分之一以上的家庭收入被联邦住房和城市发展部(Department of Housing and Urban Development)形容为“非常低”,“低于住房和城市发展部地区平均收入的50%——大约38美元,一个三口之家一年要花四万块. 更重要的是, 近四分之三的家庭面临过高的租金负担(超过收入的30%), 属于那个收入类别吗. 在许多将受到包容性分区影响的社区, 这个数字甚至更高. 在该地区两个街区内的杰罗姆大道重新分区研究区, 65%的家庭收入低于住房和城市发展部的50%, 包括44%低于住房和城市发展部30%的家庭. 从那个地区负担租金的家庭中, 88%的人的收入低于住房和城市发展部的50%, 包括65%以下30%的HUD AMI.
然而，在强制性包容性住房提案下，这些相同的社区最终可能会被重新划分为“选项3”, 那将要求30%的公寓是可负担的, 但允许负担得起的公寓针对的家庭占住房和城市发展部的120%, or $93,一个三口之家一年要花四万块. 即使这个选项被删除, 应该如此, 房价在HUD AMI的60%或80%的平价公寓对大多数社区居民来说仍是遥不可及的.
市住房官员指出，他们可以通过增加低收入住房税收抵免和低息贷款等补贴，在包容性分区要求的可负担水平上进一步提高. 这是真实而重要的, 但一旦重新规划的社区对高收入人群更具吸引力, 开发商将不太愿意接受这些额外补贴以及由此带来的低租金. 针对这些社区的包容性分区政策必须包括确保开发商继续提供符合社区需求的住房的条款, 即使在经济上不再需要这样做之后.
该市的许多低收入社区反对我们今天正在考虑的强制性包容性住房提案, 通过他们的社区委员会, 他们之所以这样做，是因为他们缺乏信心，认为以重新分区为基础的重新开发将满足他们最迫切的需求. 市议会应该认真对待这一信息，修改提案，使其包括坚定的承诺，包括符合社区需求的住房, 即使这需要使用补贴.
