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社区服务协会住房政策分析师汤姆·沃特斯的证词

租金稳定改革提案公开听证会
纽约州议会委员会住房

感谢您给我这个机会就纽约州租户的租金和驱逐保护这一重要问题发表评论. 社区服务协会是一个独立的非营利组织，致力于解决纽约市低薪工人及其社区面临的一些最紧迫的问题, 包括该市长期住房短缺的影响.

负担不起的租金和驱逐造成了巨大的伤害, 包括无家可归, 可能导致失业的中断, 中断学业, 对社区的破坏. 为了解决这个危机, 社区服务协会(社区服务社会)认可“上下州住房联盟”(Upstate Downstate Housing Alliance)的通用租金控制平台. 我们还强烈支持“家庭稳定支持”(Home Stability support)的建议，即为接受公共援助的家庭扩大租金援助补贴，以及联盟的“终结无家可归”(End homeless)平台的其他部分.  

在此见证, 我将集中讨论一个问题:好理由驱逐保护, 这将为纽约市大量目前不受监管的租户提供急需的救济, 在紧急租户保护法涵盖的三个郊区县, 在这个州的其他地方.

全州有超过200万的租房家庭居住在不受租金稳定约束的房屋或公寓里，其中包括纽约市和ETPA县的少于6套公寓的租户, 解除管制的公寓租户, 以及萨福克郡和熊山以北地区的近100万租户家庭.

纽约市的许多人低估了该州其他地区租房的普遍程度. 的确，在该州人口密度较低的地区，住房所有权是主要的保有权形式, 但该州超过三分之一的非纽约市家庭居住在人口普查局辖区内，每平方英里至少有500户居民居住, 在这些地区，租房者占家庭总数的40%以上. 在北部州和萨福克地区，租房者占60%，至少有1个,每平方英里有000套住房——这覆盖了布法罗的大部分地区, 罗彻斯特, 锡拉丘兹, 奥尔巴尼以及许多较小的城市.

这些租户受到加州住房危机的影响，与那些从租金稳定中获益的人一样严重. 居住在不符合条件的地区的人可以选择租房稳定化, 44%的租户家庭支付的租金超过收入的30%, 包括850人中的74%,州北部和萨福克郡的000户收入低于贫困线两倍的佃户家庭. 相比之下，在纽约，这一比例分别为46%和78%.

其中一些家庭最好通过修改ETPA来得到保护，允许地方政府在出租空置率低于5%的情况下选择稳定租金. 但是，即使最大限度地使用租金稳定，也会使成千上万的租户家庭不受保护. 该州许多地区的许多租户住在少于六套公寓的大楼里, 他们也应该得到某种形式的保护. 在空置率较高的地区，租金负担也同样严重, 一些辖区如果面积小或租房人数少，就不会把稳定租金作为一个实际的选择.

对许多租户来说，最好的政策解决办法不是严格控制租金，而是禁止无正当理由的驱逐. 议会法案5030年, 由帕梅拉•亨特, 是否能阻止因不支付租金而不合理的驱逐, 对房屋或公寓的损坏, 创建一个麻烦, 或类似的原因. 它还将要求房东始终向租户提供续签租约，并禁止续签租约时索要“不合理的租金”.“这是必要的，因为房东可以通过提供高租金的续租来逃避法律的意图，他们实际上是不提供续租. 它将适用于所有出租房屋和公寓，但不包括业主同时居住的两户或三户家庭的公寓.

根据这一提案, 如果租金增长超过1，就会被认为是不合理的.如果房东不能提供理由——比如财产税增加或一项重大的新开支——来证明它是合理的. 与监管拆迁而非租金的意图相一致, 这通常意味着比租金稳定下的租金准则委员会允许的涨幅更高.

与租金法规不同，这些公益驱逐保护完全取决于租户的行动. 唯一涉及的监管机构是法院系统. 租户如果认为自己没有正当理由被驱逐，就必须上法庭，证明根据法律规定的其中一个理由，他们的驱逐是不正当的. 在这种情况下，房东提供的租赁与租金增加大于1.5次通货膨胀, 租户将有一个“可反驳的推定”，驱逐是没有充分的理由, 房东可以用一个好的理由来反驳哪一个呢.

善因驱逐比真正的租金管制更弱, 因为允许的租金提高了, 因为房东有能力在法庭上为更高的房价辩护, 因为承租人需要在法庭上执行而不是依靠监管机构. 然而，它将为超过1人提供真正的保护.目前有600万户家庭遭到任意驱逐.

将受益于公益驱逐保护的租户，主要集中在租金不稳定的高租金城市, 尤其是罗彻斯特, 锡拉丘兹, 奥尔巴尼, 和特洛伊, 但该提案也将帮助近600人,纽约市有5万户家庭，要么住在监管解除的公寓里，要么住在小型建筑里, 以及将近180,三个郊区县的000户家庭有资格选择租房稳定. 在曼哈顿, 受到影响的房屋和公寓都在曼哈顿, 哪里有许多放松管制的公寓，哪里有更多小型建筑的城市边缘的低密度地区.

社区服务协会已估算出纽约市每个议会选区受影响的住宅单位数目，并将其列入我们网站的地区住房情况说明 www.maisondemerstore.com/housingfactsheets.

由于这些原因, 纽约社区服务协会(社区服务社会 of New York)敦促你通过5030-A法案，在整个纽约州建立有正当理由的驱逐保护.