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汤姆·沃特斯的证词

社区服务协会房屋政策分析师

监督听证会:
市长提出的421-a税收优惠计划修正案

纽约市住房和建筑委员会

2015年6月1日

感谢您给我这个机会就白思豪政府提出的对房地产税法第421-a条的修改以及对纽约市房产税的豁免发表评论. 社区服务协会是一个独立的非营利组织，致力于解决纽约市低薪工人及其社区面临的一些最紧迫的问题, 包括该市长期住房短缺的影响.

正如我一月份在这个委员会作证时所说的那样, 王者炸金花App认为421-a开发者税收减免应该取消，因为它只需要1美元.每年10亿美元，却只能提供微不足道的经济适用房. 我也反对试图通过修改421-a法案的要求来改革它, 因为这种方法永远不会创造出一种机制，将特定开发项目的免税成本与城市从包括在内的保障性住房中获得的利益可靠地联系起来.

白思豪政府的提案不足以缓解这些担忧. 它将小幅提高可负担性要求，但就收入损失而言，代价太高. 目前还不清楚这些变化是否会提高而不是降低421-a的效率. 如果没有房地产行业等富有而强大的利益集团的支持，这一计划肯定不会被认为是一项好政策.

但是这个提议最近在奥尔巴尼变成了一个毫无帮助的政治足球. 虽然社区服务协会在这里解释了这项提案的缺陷, 这不能成为维持421-a免税现状的借口，也不能成为加强租金管制和稳定租金的借口. 现在就更新421-a不是解决办法, 今天摆在州长和州立法机构面前的最重要的问题，就是需要通过空置控制来阻止我们的租金和驱逐保护的侵蚀.

白思豪政府的421-a提案主要做了四件事. 第一个, 这将使开发商获得的免税价值增加了一倍, 将豁免期限延长至35年, 现在的豁免期限是10到25年, 根据位置, 负担能力的选择, 以及其他补贴的使用.

第二个, 它通过深化一些单元的收入要求，将“区域收入中位数”的60%提高到40%，从而略微提高了可负担性要求(大致相当于将租金从1美元降下来),200美元到800美元)，并增加了一项要求，要求公寓的新目标收入水平为该地区收入中位数的130%，即100美元左右,每年000. 这使得公寓的月租金在2500美元左右.

第三, 它消除了对负担能力要求的“地理禁区”方法，支持基于开发人员的选择. 目前，GEA内的开发项目包括经济适用房，而GEA外的则不包括.  在新计划下, 全市的开发商可以选择包括25%的经济适用房, 20%的人处于较低的负担水平, 或者30%的经济适用房, 都是2美元,500元/月. (开发商还有第三种选择，他们也使用全套非421-a补贴，以提高购买力.)

第四，它取消了公寓的福利. 这将提高程序的效率, 但比人们想象的要少, 因为共管公寓的税收相对较低.

政府预计，这些规定将导致9个,500套公寓在800到1美元之间,200个范围超过10年, + 16,2万套公寓,每月500.

他们还预计，给予每套公寓的35年免税优惠的现值将增加391美元,第一年是5万美元. 这表明，在免税期限内，总税收优惠将至少是这个数字的两倍, 但是，由于金钱的时间价值，后来几年的豁免就不存在了. 这对于开发者来说是有意义的, 但从城市预算的角度来看, 简单的总金额也是一个相关的数字. 在任何情况下, 这意味着，每套经济适用房的免缴税额将大致与目前的833美元(约合人民币833元)相同,000, 尽管许多公寓在更高的收入水平下是负担得起的.

这是多么糟糕的交易? 答案取决于我们谈论的是800到1200美元的公寓，还是2500美元的公寓. 对于租金较低的公寓, 现值成本为391美元,5万美元比建造这套公寓的一般费用还要高, 但这座城市认为这是值得的, 因为我们正在一个理想的地点创造收入多样性. 但我们应该记住，在几乎所有情况下, 这些建筑的建造不仅需要421-a税收补贴，还需要免税债券支持的低息融资，以及债券融资附带的联邦低收入住房税收抵免(Low Income Housing tax credit). 当我们考虑这些额外的补贴时，整个一揽子计划的效率开始下降. 王者炸金花App同意该城市的观点，即有时使用额外的补贴资源来创造收入多样性是合适的，特别是在社区发生变化时保护低收入社区. 但这并不意味着在成本方面可以无限制.

当我们考虑租金较高的经济适用公寓时，税收补贴对可负担性利益的权衡是不同的. 以391美元的现值承诺免税,5万美元买那些公寓不划算, 即使没有额外补贴, 因为在某些情况下，这些公寓的租金只比市场价格低一点点, 甚至是市场租金. 在这些水平上的负担能力不应该花费太多. 更重要的是, 这种经济适用房的好处被引导到城市人口的一部分，它在住房市场上没有受到严重的压力. 正如Victor Bach和我在最近的王者炸金花App报告中所示, “重建米切尔-喇嘛住房计划,收入在100美元左右的家庭很少,1万美元(地区收入中位数的130%)每年支付超过30%的收入用于租金. 事实上, 在这个收入范围内的大多数家庭不会认为30%的租金是一个便宜的.

政府的提案强调要帮助这个收入范围内的家庭，这是错误的, 而且，用于他们每一个人的税收补贴数额也不够高, 即使我们假设这些公寓的平均补贴比421-a公寓的平均补贴要低一些.

421-a拟议变更的地理影响是复杂和难以预测的, 但它也很重要, 我相信可能会有如下的结果. 在城市租金最高的地区, 开发商要么选择25%的负担得起的方案, 还使用免税债券融资, 或者建造没有421-a的公寓. 这将带来800美元的公寓, $1,200, 和2美元,500个月, 部分由421-a资助，部分由债券融资资助. 这确实比城市现在在这些地区获得的负担能力要好, 但它的成本也将比现在的421-a高得多.

在当前地理禁区的大部分地区, 包括哈莱姆区这样的地方, 布鲁克林市中心的部分地区, 和西方的皇后, 开发商很可能会选择30%的价格. (纽约市预计，哈莱姆区的开发项目将采用25%的经济适用房, 但许多新建筑的市场租金接近2美元,30%的选择也有吸引力.)这些社区将会看到大量2美元的公寓,500的水平，低于通常的市场新建筑租金. 这会带来好处, 但只针对高收入人群, 总收益将远远低于城市现在在这些地区得到的收益. 同样，成本将比现有的421-a高得多.

在当前地理排除区域以外的区域, 但这些地区的租金仍相对较高, 开发商也将选择30%的可负担方案. 这将产生大量2美元的公寓,500年的水平, 但这一次是在那些接近新建筑市场租金的地区. 因此，对于任何收入水平的租户来说，都不会有什么直接的经济利益, 虽然负担能力要求在未来的某个时候可能会变得有意义. 同样，成本将比现有的421-a高得多.

以及离曼哈顿更远的地区, 除非开发商获得421-a以上的额外补贴，否则他们将很少建房, 就像现在一样.

421-a改革提案必须像其他政策提案一样被评估, 包括对成本和收益的考虑. 仅仅说该提案将创造所需的经济适用房是不够的，所以不要去管成本了, 考虑也不应该以“无论发生什么”为前提, 巨大的利益流将继续流向房地产行业. 相关的比较不是在旧的421-a和新版本之间，而是在拟议的新版本和其他实现经济适用房目标的方法之间.

我们需要考虑421-a的税收减免的全部条款. 我们需要考虑在不同的负担水平下将会建造多少套公寓, 以及这些公寓的位置. 我们需要考虑额外补贴多少钱, 包括债券融资和相关的联邦税收减免, 还会被用来建造这些经济适用房吗. 在现有的421-a的情况下，我们可以看看实际的数字，看看它的表现有多差. 根据迄今为止政府提出的建议所提供的信息, 目前还不清楚情况是否有所好转.